A. PENDAHULUAN

Wacana pendaerahan PBB sebenarnya sudah bergulir sejak tahun 60-an, ketika masa Iuran Pembangunan Daerah (Ipeda) masih dalam lingkup Direktorat Jenderal Moneter (Undang-undang BPHTB belum lahir). Namun karena kondisinya kurang kondusif alias momennya kurang tepat, wacana tersebut terus menjadi wacana sampai dengan berlakunya Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah ( UU PDRD ). Berdasarkan Undang-undang ini, Pajak Bumi dan Bangunan sektor Perdesaan dan Perkotaan (PBB P2) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang sebelumnya merupakan pajak yang dikelola oleh pemerintah pusat dilimpahkan pengelolaannya kepada pemerintah daerah. Pelimpahan pengelolaan PBB P2 kepada pemerintah daerah akan dilaksanakan selambat-lambatnya pada bulan Januari 2014 (pasal 182 ayat (1) UU PDRD), sedangkan pelimpahan pengelolaan BPHTB selambat-lambatnya pada bulan Januari 2011 (pasal 182 ayat (2) UU PDRD).

B. PRO KONTRA PENDAERAHAN PBB dan BPHTB.

Sebelum berlakunya UU PDRD, PBB dan BPHTB adalah pajak yang dipungut dan diadministrasikan oleh pemerintah pusat tetapi hasil pungutannya diberikan/dibagihasilkan kepada pemerintah daerah. Di sini pemerintah daerah mempunyai kepentingan yang sangat besar terhadap pengelolaan pajak ini, tidak hanya besar kecilnya penerimaan yang dipersoalkan, tetapi juga soal transparansi dan akuntabilitas. Dengan transparansi diharapkan tidak ada secuilpun dana pajak properti ( PBB dan BPHTB ) yang akan disembunyikan atau ditahan-tahan pengirimannya oleh pemerintah pusat sebagai pengelola kepada pemerintah daerah sebagai penerima hasil. Dengan akuntabilitas diharapkan akan lebih mudah meminta pertanggungjawaban terhadap mereka yang tidak melaksanakan pengelolaan PBB dengan semestinya berdasarkan asas-asas kepatutan dan prinsip-prinsip perpajakan yang baik.

Bagi sebagian kalangan yang mendukung pendaerahan PBB, transparansi dan akuntabilitas dinilai akan dapat lebih diwujudkan jika pengelolaan PBB diserahkan kepada masing-masing daerah otonom. Hal ini pada gilirannya akan membawa iklim demokrasi yang lebih baik dan berakar langsung pada persoalan-persoalan konkrit di daerah yang bersangkutan. Mereka melihat bahwa pembiayaan kebutuhan daerah yang sebagian besar dibiayai dana transfer dari pusat kurang mencerminkan akuntabilitas  dari pengenaan pajak daerah dan tidak memberikan insentif bagi daerah untuk menggunakan anggaran secara efisien. Asumsinya jika pembiayaan kebutuhan daerah dibiayai sebagian besar dari alokasi dana pusat, maka otomatis kurang memberikan dorongan kepada daerah utnuk menggunakan dana tersebut bagi peningkatan pelayanan kepada masyarakat. Selanjutnya bila derajat transparansi dan akuntabilitas pengelolaan pajak tersebut tinggi, maka kesadaran untuk membayar pajak dan retribusi daerah atas pelayanan publik yang langsung mereka nikmati juga makin tinggi. Bersamaan dengan itu pemerintah daerah akan terdorong untuk meningkatkan pelayanan kepada masyarakat karena setiap pembebanan kepada masyarakat memerlukan peningkatan pelayanan kepada masyarakat. Argumen lainnya yang dilontarkan adalah bahwa objek pajak PBB P2 dan BPHTB bersifat immobile, dalam arti tidak dapat direlokasi ke daerah lainnya, sehingga lebih pantas apabila dijadikan pajak daerah.

Sebaliknya bagi kalangan yang kontra terhadap pendaerahan PBB berargumen bahwa, walaupun selama ini PBB dan BPHTB dikelola sebagai pajak pusat, namun dengan majunya teknologi informasi dan terbukanya iklim politik, tidak ada alasan yang cukup untuk menggugat masalah transparansi dan akuntabilitas pengelolaan ke dua jenis pajak tersebut. Semua pihak dapat dengan mudah ikut mengawasi dan mengontrol pengelolaan ke dua jenis pajak tersebut dan bagaimana distribusinya. Jika dilihat dari proses pemungutannya, pemerintah daerah telah terlibat aktif seperti pelaksanaan penyampaian SPPT PBB kepada wajib pajak, pelaksanaan penagihan yang dilakukan secara bersama-sama dengan dibentuknya tim intensifikasi penagihan PBB (yang anggotanya terdiri dari aparat pemerintah daerah dan aparat pajak). Akan tetapi peran daerah yang signifikan tersebut tidak secara otomatis bahwa daerah mampu mengelola pajak ini dengan baik seperti yang selama ini dilakukan oleh pemerintah pusat. Banyak hal yang harus dipertimbangkan, seperti masalah teknis administratif, SDM, struktur organisasi, teknologi informasi dan masih banyak hal-hal lainnya. Demikian juga masalah bagaimana menjaga kesinambungan penerimaan Negara (fiscal sustainability) dan beban pajak masyarakat, jangan sampai upaya pendaerahan PBB dan BPHTB itu justru semakin menambah beban masyarakat daerah yang kesadaran pajaknya masih rendah.

C. MENGAPA PBB P2 DAN BPHTB?

Sebagaimana diketahui bahwa PBB yang dikelola oleh pemerintah pusat terbagi atas 5 (lima) sektor yaitu Sektor Perdesaan, Perkotaan, Perkebunan, Perhutanan/Kehutanan, dan Pertambangan. Namun dari ke 5 sektor tersebut, berdasarkan UU PDRD, yang dilimpahkan pengelolaannya kepada pemerintah daerah hanya PBB sektor Perdesaan dan Perkotaan saja (disingkat PBB P2) dan BPHTB. Berdasarkan analisis penulis ada beberapa hal yang menjadikan PBB sektor Perdesaan dan Perkotaan saja yang dilimpahkan pengelolaannya kepada pemerintah daerah yaitu:

1. Objek PBB P2 dan BPHTB tersebut  lokasinya berada di suatu daerah kabupaten/kota, dan aparat pemerintah daerah jelas lebih mengetahui dan lebih memahami karakteristik dari objek dan subjeknya sehingga kecil kemungkinan wajib pajak dapat menghindar dari kewajiban perpajakannya;
2. Lokasi objek PBB sektor Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan dapat bersifat lintas batas kabupaten dalam arti objek tersebut kemungkinan besar berada di dalam lebih dari satu kabupaten sehingga perlu koordinasi yang lebih intensif dalam menentukan NJOP perbatasan antar kabupaten yang bersangkutan. Koordinasi bisa tidak berjalan efektif apabila timbul sentiment kedaerahan, sehingga dapat menimbulkkan ketidakharmonisan penentuan  NJOP  daerah yang berbatasan;
3. Objek PBB P2 terdiri dari berjuta-juta objek yang tersebar diseluruh wilayah Republik Indonesia dengan berbagai permasalahan yang cukup menyita perhatian pengelola PBB P2 tersebut, dengan kata lain pemerintah pusat ingin lebih berkonsentrasi dalam pemenuhan target penerimaan pajak pusat tanpa dibebani hal-hal yang mungkin sepele yang ditimbulkan oleh PBB P2.

D. PERSIAPAN PENDAERAHAN PBB P2 DAN BPHTB

Untuk melakukan pendaerahan PBB P2 dan BPHTB diperlukan persiapan yang matang yang harus dilakukan oleh pemeritah daerah yang bersangkutan yang meliputi peralatan, peraturan, pembiayaan, dan personil.

Peralatan yang harus dipersiapkan meliputi perangkat lunak dan perangkat keras. Perangkat lunak merupakan sistem aplikasi yang selama ini telah dioperasikan oleh Diretkorat Jederal Pajak dalam mengelola PBB yang terdiri dari sistem aplikasi oracle, Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB), Bank Data Nilai Pasar Properti (BDNPP), Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (Sismiop), dan lain-lain. Sedangkan perangkat keras merupakan peralatan-peralatan yang dipergunakan untuk menunjang pekerjaan-pekerjaan yang dilakukan yang terdiri dari High Speed Printer, Scanner dan Plotter, Komputer dan Printer, Global Posistioning System (GPS), Distometer, Theodolit, File Storage, Digital Camera, dan lain-lain.

Di bidang peraturan, maka harus dipersiapkan beberapa peraturan daerah yang berkenaan dengan pelaksanaan pekerjaan PBB P2 dan BPHTB yang menyangkut pendataan, penilaian/penentuan NJOP, pencetakan SPPT/STTS/DHKP, penerbitan salinan SPPT/Surat Keterangan NJOP, penetapan pajak (NJOPTKP, NPOPTKP, ketetapan minimal, dan lain-lain), administrasi penerimaan, pemungutan dan tempat pembayaran, penagihan, tunggakan, pemeriksaan/penelitian, pengurangan dan keberatan, dan lain-lain.

Di bidang pembiayaan, jelas merupakan suatu investasi awal yang tidak sedikit yang meliputi pendataan dan penilaian objek dan subjek PBB P2 dalam rangka pembentukan basis data, pengadaan barang (formulir SPPT/STTS, dll), peralatan, honorarium tim (petugas pungut, dll.), pelatihan SDM, biaya administrasi, pencetakan data keluaran, dan lain-lain.

Di bidang personil, pemerintah daerah harus menyiapkan personil yang bertugas sebagai pendata atau surveyor, penilai (valuer), operator console dan operator data entry, administrasi pemungutan, pemungut, penagih/juru sita, pendistribusi SPPT, dan lain-lain.

E. DAMPAK PENGALIHAN PBB P2 dan BPHTB

Pengalihan PBB P2 dan BPHTB dari pemerintah pusat ke pemerintah daerah jelas memiliki dampak yang bersifat positif maupun negatif bagi pemerintah daerah yang bersangkutan.

1. 1. Dampak Positip
   1. Akurasi data objek dan subjek PBB P2, dapat lebih ditingkatkan karena aparat pemerintah daerah lebih menguasai wilayahnya apabila dibandingkan dengan aparat pemerintah pusat sehingga dapat meminimalisir pengajuan keberatan dari para wajib pajak PBB P2;
   2. Daerah memiliki kemampuan meningkatkan potensi PBB P2 dan BPHTB sepanjang penentuan NJOP selama ini oleh pemerintah pusat dinilai masih dibawah nilai pasar objek yang bersangkutan (optimalisasi NJOP);
   3. Pemberdayaan local taxing power, yaitu kewenangan penuh daerah dalam penentuan tarif dan pengelolaan administrasi pemungutan untuk mewujudkan transparansi dan akuntabilitas;
2. 2. Dampak Negatif
   1. Peningkatan NJOP yang sama dengan nilai pasar dapat mengakibatkan naiknya ketetapan PBB yang dapat menimbulkan gejolak masyarakat;
   2. Penggunaan tarif maksimum guna meningkatkan potensi PBB P2 apabila tidak hati-hati dan dikaji secara mendalam dapat menimbulkan gejolak masyarakat karena penggunaan tarif maksimum dapat menaikkan PBB P2 sebesar tiga kali lipat;
   3. Dalam rangka pengelolaan PBB P2 dan BPHTB, pemerintah daerah harus mengeluarkan biaya yang cukup mahal, baik untuk kemungkinan penambahan kantor dan pegawai baru maupun untuk melengkapi peralatan administrasi, komputerisasi dan pelatihan SDM;
   4. Kesenjangan penerimaan PBB P2 antar daerah makin menonjol karena disparitas potensi penerimaan pajak daerah lainnya. Daerah yang memiliki potensi penerimaan pajak daerah lainnya atau mengandalkan bagi hasil lain dari pemerintah pusat, cenderung mengabaikan pemungutan PBB P2 (karena sulit dan kompleks bahkan tidak dipungut) dan sebaliknya daerah yang semata-mata mengandalkan penerimaan PBB P2 kemungkinan akan menerapkan tarif yang maksimal guna menggenjot penerimaannya;
   5. Pendaerahan PBB P2 dan BPHTB dapat mengakibatkan beragamnya kebijakan antara satu daerah dengan daerah lainnya, misalnya perbedaan tarif, NJOPTKP, dan NPOPTKP. Perbedaan tersebut dapat mengakibatkan ketidakadilan baik bagi masyarakat wajib pajak, pelaku bisnis, maupun masyarakat pada umumnya.

F. PERBEDAAN UU PBB DAN UU BPHTB DENGAN UU PDRD

Untuk lebih memberikan gambaran perbedaan yang signifikan antara perlakuan PBB P2 yang tercantum dalam UU PBB dan perlakuan BPHTB yang tercantum dalam UU BPHTB dengan UU PDRD maka penulis mencoba membuat perbedaan melalui matrik berikut ini.

	UU PBB	UU PDRD
Objek	Bumi dan/atau bangunan	Bumi dan/atau bangunan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan
Tarif	Sebesar 0,5%	Paling tinggi 0,3%
NJKP	20% sd 100% (PP 25 tahun 2002 ditetapkan sebesar 20% dan 40%	Tidak dipergunakan
NJOPTKP	Setinggi-tingginya Rp12 juta	Paling rendah Rp10 juta
PBB terutang	Tarif x NJKP x (NJOP – NJOPTKP) 0,5% x 20% x (NJOP – NJOPTKP), atau 0,5% x 40% x (NJOP – NJOPTKP)	Tarif x (NJOP – NJOPTKP) Maksimal 0,3% x (NJOP – NJOPTKP)

Ilustrasi:

Luas tanah: 300 m2 ; NJOP = Rp3.200.000/m2

Luas bangunan: 150 m2 ; NJOP = Rp1.200.000/m2

NJOPTKP = Rp10.000.000,-

Perhitungan PBB menurut UU PBB:

NJOP tanah = 300 x Rp3.200.000,-                           = Rp   960.000.000,-

NJOP bangunan = 150 x RP1.200.000,-                    = Rp   180.000.000,- +

NJOP tanah + bangunan                                           = Rp1.140.000.000,-

NJOPTKP                                                                    = Rp     10.000.000,- -

NJOPKP                                                                      = Rp1.130.000.000,-

PBB = 0,5% x 40% x 1.130.000.000,-                 = Rp2.260.000,-

Perhitungan PBB menurut UU PDRD (tarif maksimum):

NJOP tanah = 300 x Rp3.200.000,-                           = Rp   960.000.000,-

NJOP bangunan = 150 x RP1.200.000,-                    = Rp   180.000.000,- +

NJOP tanah + bangunan                                           = Rp1.140.000.000,-

NJOPTKP                                                                    = Rp     10.000.000,- -

NJOPKP                                                                      = Rp1.130.000.000,-

PBB = 0,3% x 1.130.000.000,- = Rp3.390.000,-

Dari ilustrasi perhitungan di atas, pemerintah daerah harus hati-hati dalam menerapkan tarif. Ilustrasi di atas adalah penerapan tarif yang maksimum (0,3%) yang mengakibatkan besarnya PBB terutang meningkat sebesar Rp1.130.000,- (50%) Kenaikan besarnya PBB terutang akan menjadi tiga kali lipat apabila penerapan tarif maksimum juga digunakan untuk objek pajak yang bernilai di bawah Rp1 milyar, seperti contoh berikut:

Luas tanah: 200 m2 ; NJOP=Rp3.200.000,-/m2

Luas bangunan: 100 m2 ; NJOP = Rp1.200.000,-/m2

NJOPTKP = Rp10.000.000,-

Perhitungan menurut UU PBB:

NJOP tanah: 200 x 3.200.000                       = Rp640.000.000,-

NJOP bangunan: 100 x 1.200.000                = Rp120.000.000,-

NJOP tanah dan bangunan                           = Rp760.000.000,-

NJOPTKP                                                       = Rp  10.000.000,-

NJOPKP                                                         = Rp750.000.000,-

PBB = 0,5% x 20% x 750.000.000 = Rp750.000,-

Perhitungan menurut UU PDRD (tarif maksimum):

NJOP tanah: 200 x 3.200.000                       = Rp640.000.000,-

NJOP bangunan: 100 x 1.200.000                = Rp120.000.000,-

NJOP tanah dan bangunan                           = Rp760.000.000,-

NJOPTKP                                                        = Rp  10.000.000,-

NJOPKP                                                          = Rp750.000.000,-

PBB = 0,3% x 750.000.000 = Rp2.250.000,-

	UU BPHTB	UU PDRD
Tarif	Sebesar 5%	Paling tinggi 5%
NPOPTKP	Paling banyak Rp300 juta untuk waris dan hibah wasiat tertentu Paling banyak Rp60 juta untuk selain waris dan hibah wasiat tertentu	Paling rendah Rp300 juta untuk waris dan hibah wasiat tertentu Paling rendah Rp60 juta untuk selain waris dan hibah wasiat tertentu
BPHTB terutang	Tarif x ( NPOP – NPOPTKP ) 5% x ( NPOP – NPOPTKP )	Tarif x ( NPOP – NPOPTKP ) Maks.5% x ( NPOP – NPOPTKP )

Ilustrasi:

A menerima warisan sebidang tanah yang nilai pasarnya sebesar Rp300 juta. Berdasarkan ketentuan dalam UU BPHTB apabila NPOPTKPnya sebesar Rp200 juta, maka besarnya BPHTB terutang adalah sebesar: 5% x (300 juta – 200 juta) = Rp5.000.000,- x 50% = Rp2.500.000,-. Apabila dilakukan perhitungan berdasarkan UU PDRD, maka besarnya BPHTB terutang adalah sebesar: 5% x (300 juta – 300 juta) = 0 (nihil) walaupun tarif yang diberlakukan adalah tarif maksimum (5%). Dari matrik tersebut di atas juga dapat disimpulkan bahwa karena besarnya NPOPTKP adalah minimum, banyak daerah-daerah yang penerimaan BPHTBnya turun signifikan, dan mungkin nihil karena nilai pasar ataupun NJOP PBB di daerah-daerah tersebut banyak yang di bawah NPOPTKP.

G. PENUTUP

Dengan berlakunya UU PDRD, maka pemerintah daerah mau tidak mau, suka tidak suka harus melaksanakan amanat undang undang tersebut dengan memperhatikan beberapa hal sebagai berikut:

1. Kebijakan NJOP agar memperhatikan konsistensi, kesinambungan dan keseimbangan antar wilayah.
2. Kebijakan Tarif, NJOPTKP, NPOPTKP agar tidak menimbulkan gejolak masyarakat.
3. Akurasi data objek dan subjek pajak dalam SPPT PBB tetap terjaga.

A. PENDAHULUAN

Wacana pendaerahan PBB sebenarnya sudah bergulir sejak tahun 60-an, ketika masa Iuran Pembangunan Daerah (Ipeda) masih dalam lingkup Direktorat Jenderal Moneter (Undang-undang BPHTB belum lahir). Namun karena kondisinya kurang kondusif alias momennya kurang tepat, wacana tersebut terus menjadi wacana sampai dengan berlakunya Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah ( UU PDRD ). Berdasarkan Undang-undang ini, Pajak Bumi dan Bangunan sektor Perdesaan dan Perkotaan (PBB P2) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang sebelumnya merupakan pajak yang dikelola oleh pemerintah pusat dilimpahkan pengelolaannya kepada pemerintah daerah. Pelimpahan pengelolaan PBB P2 kepada pemerintah daerah akan dilaksanakan selambat-lambatnya pada bulan Januari 2014 (pasal 182 ayat (1) UU PDRD), sedangkan pelimpahan pengelolaan BPHTB selambat-lambatnya pada bulan Januari 2011 (pasal 182 ayat (2) UU PDRD).

B. PRO KONTRA PENDAERAHAN PBB dan BPHTB.

Sebelum berlakunya UU PDRD, PBB dan BPHTB adalah pajak yang dipungut dan diadministrasikan oleh pemerintah pusat tetapi hasil pungutannya diberikan/dibagihasilkan kepada pemerintah daerah. Di sini pemerintah daerah mempunyai kepentingan yang sangat besar terhadap pengelolaan pajak ini, tidak hanya besar kecilnya penerimaan yang dipersoalkan, tetapi juga soal transparansi dan akuntabilitas. Dengan transparansi diharapkan tidak ada secuilpun dana pajak properti ( PBB dan BPHTB ) yang akan disembunyikan atau ditahan-tahan pengirimannya oleh pemerintah pusat sebagai pengelola kepada pemerintah daerah sebagai penerima hasil. Dengan akuntabilitas diharapkan akan lebih mudah meminta pertanggungjawaban terhadap mereka yang tidak melaksanakan pengelolaan PBB dengan semestinya berdasarkan asas-asas kepatutan dan prinsip-prinsip perpajakan yang baik.

Bagi sebagian kalangan yang mendukung pendaerahan PBB, transparansi dan akuntabilitas dinilai akan dapat lebih diwujudkan jika pengelolaan PBB diserahkan kepada masing-masing daerah otonom. Hal ini pada gilirannya akan membawa iklim demokrasi yang lebih baik dan berakar langsung pada persoalan-persoalan konkrit di daerah yang bersangkutan. Mereka melihat bahwa pembiayaan kebutuhan daerah yang sebagian besar dibiayai dana transfer dari pusat kurang mencerminkan akuntabilitas  dari pengenaan pajak daerah dan tidak memberikan insentif bagi daerah untuk menggunakan anggaran secara efisien. Asumsinya jika pembiayaan kebutuhan daerah dibiayai sebagian besar dari alokasi dana pusat, maka otomatis kurang memberikan dorongan kepada daerah utnuk menggunakan dana tersebut bagi peningkatan pelayanan kepada masyarakat. Selanjutnya bila derajat transparansi dan akuntabilitas pengelolaan pajak tersebut tinggi, maka kesadaran untuk membayar pajak dan retribusi daerah atas pelayanan publik yang langsung mereka nikmati juga makin tinggi. Bersamaan dengan itu pemerintah daerah akan terdorong untuk meningkatkan pelayanan kepada masyarakat karena setiap pembebanan kepada masyarakat memerlukan peningkatan pelayanan kepada masyarakat. Argumen lainnya yang dilontarkan adalah bahwa objek pajak PBB P2 dan BPHTB bersifat immobile, dalam arti tidak dapat direlokasi ke daerah lainnya, sehingga lebih pantas apabila dijadikan pajak daerah.

Sebaliknya bagi kalangan yang kontra terhadap pendaerahan PBB berargumen bahwa, walaupun selama ini PBB dan BPHTB dikelola sebagai pajak pusat, namun dengan majunya teknologi informasi dan terbukanya iklim politik, tidak ada alasan yang cukup untuk menggugat masalah transparansi dan akuntabilitas pengelolaan ke dua jenis pajak tersebut. Semua pihak dapat dengan mudah ikut mengawasi dan mengontrol pengelolaan ke dua jenis pajak tersebut dan bagaimana distribusinya. Jika dilihat dari proses pemungutannya, pemerintah daerah telah terlibat aktif seperti pelaksanaan penyampaian SPPT PBB kepada wajib pajak, pelaksanaan penagihan yang dilakukan secara bersama-sama dengan dibentuknya tim intensifikasi penagihan PBB (yang anggotanya terdiri dari aparat pemerintah daerah dan aparat pajak). Akan tetapi peran daerah yang signifikan tersebut tidak secara otomatis bahwa daerah mampu mengelola pajak ini dengan baik seperti yang selama ini dilakukan oleh pemerintah pusat. Banyak hal yang harus dipertimbangkan, seperti masalah teknis administratif, SDM, struktur organisasi, teknologi informasi dan masih banyak hal-hal lainnya. Demikian juga masalah bagaimana menjaga kesinambungan penerimaan Negara (fiscal sustainability) dan beban pajak masyarakat, jangan sampai upaya pendaerahan PBB dan BPHTB itu justru semakin menambah beban masyarakat daerah yang kesadaran pajaknya masih rendah.

C. MENGAPA PBB P2 DAN BPHTB?

Sebagaimana diketahui bahwa PBB yang dikelola oleh pemerintah pusat terbagi atas 5 (lima) sektor yaitu Sektor Perdesaan, Perkotaan, Perkebunan, Perhutanan/Kehutanan, dan Pertambangan. Namun dari ke 5 sektor tersebut, berdasarkan UU PDRD, yang dilimpahkan pengelolaannya kepada pemerintah daerah hanya PBB sektor Perdesaan dan Perkotaan saja (disingkat PBB P2) dan BPHTB. Berdasarkan analisis penulis ada beberapa hal yang menjadikan PBB sektor Perdesaan dan Perkotaan saja yang dilimpahkan pengelolaannya kepada pemerintah daerah yaitu:

1. Objek PBB P2 dan BPHTB tersebut  lokasinya berada di suatu daerah kabupaten/kota, dan aparat pemerintah daerah jelas lebih mengetahui dan lebih memahami karakteristik dari objek dan subjeknya sehingga kecil kemungkinan wajib pajak dapat menghindar dari kewajiban perpajakannya;
2. Lokasi objek PBB sektor Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan dapat bersifat lintas batas kabupaten dalam arti objek tersebut kemungkinan besar berada di dalam lebih dari satu kabupaten sehingga perlu koordinasi yang lebih intensif dalam menentukan NJOP perbatasan antar kabupaten yang bersangkutan. Koordinasi bisa tidak berjalan efektif apabila timbul sentiment kedaerahan, sehingga dapat menimbulkkan ketidakharmonisan penentuan  NJOP  daerah yang berbatasan;
3. Objek PBB P2 terdiri dari berjuta-juta objek yang tersebar diseluruh wilayah Republik Indonesia dengan berbagai permasalahan yang cukup menyita perhatian pengelola PBB P2 tersebut, dengan kata lain pemerintah pusat ingin lebih berkonsentrasi dalam pemenuhan target penerimaan pajak pusat tanpa dibebani hal-hal yang mungkin sepele yang ditimbulkan oleh PBB P2.

D. PERSIAPAN PENDAERAHAN PBB P2 DAN BPHTB

Untuk melakukan pendaerahan PBB P2 dan BPHTB diperlukan persiapan yang matang yang harus dilakukan oleh pemeritah daerah yang bersangkutan yang meliputi peralatan, peraturan, pembiayaan, dan personil.

Peralatan yang harus dipersiapkan meliputi perangkat lunak dan perangkat keras. Perangkat lunak merupakan sistem aplikasi yang selama ini telah dioperasikan oleh Diretkorat Jederal Pajak dalam mengelola PBB yang terdiri dari sistem aplikasi oracle, Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB), Bank Data Nilai Pasar Properti (BDNPP), Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (Sismiop), dan lain-lain. Sedangkan perangkat keras merupakan peralatan-peralatan yang dipergunakan untuk menunjang pekerjaan-pekerjaan yang dilakukan yang terdiri dari High Speed Printer, Scanner dan Plotter, Komputer dan Printer, Global Posistioning System (GPS), Distometer, Theodolit, File Storage, Digital Camera, dan lain-lain.

Di bidang peraturan, maka harus dipersiapkan beberapa peraturan daerah yang berkenaan dengan pelaksanaan pekerjaan PBB P2 dan BPHTB yang menyangkut pendataan, penilaian/penentuan NJOP, pencetakan SPPT/STTS/DHKP, penerbitan salinan SPPT/Surat Keterangan NJOP, penetapan pajak (NJOPTKP, NPOPTKP, ketetapan minimal, dan lain-lain), administrasi penerimaan, pemungutan dan tempat pembayaran, penagihan, tunggakan, pemeriksaan/penelitian, pengurangan dan keberatan, dan lain-lain.

Di bidang pembiayaan, jelas merupakan suatu investasi awal yang tidak sedikit yang meliputi pendataan dan penilaian objek dan subjek PBB P2 dalam rangka pembentukan basis data, pengadaan barang (formulir SPPT/STTS, dll), peralatan, honorarium tim (petugas pungut, dll.), pelatihan SDM, biaya administrasi, pencetakan data keluaran, dan lain-lain.

Di bidang personil, pemerintah daerah harus menyiapkan personil yang bertugas sebagai pendata atau surveyor, penilai (valuer), operator console dan operator data entry, administrasi pemungutan, pemungut, penagih/juru sita, pendistribusi SPPT, dan lain-lain.

E. DAMPAK PENGALIHAN PBB P2 dan BPHTB

Pengalihan PBB P2 dan BPHTB dari pemerintah pusat ke pemerintah daerah jelas memiliki dampak yang bersifat positif maupun negatif bagi pemerintah daerah yang bersangkutan.

1. 1. Dampak Positip
   1. Akurasi data objek dan subjek PBB P2, dapat lebih ditingkatkan karena aparat pemerintah daerah lebih menguasai wilayahnya apabila dibandingkan dengan aparat pemerintah pusat sehingga dapat meminimalisir pengajuan keberatan dari para wajib pajak PBB P2;
   2. Daerah memiliki kemampuan meningkatkan potensi PBB P2 dan BPHTB sepanjang penentuan NJOP selama ini oleh pemerintah pusat dinilai masih dibawah nilai pasar objek yang bersangkutan (optimalisasi NJOP);
   3. Pemberdayaan local taxing power, yaitu kewenangan penuh daerah dalam penentuan tarif dan pengelolaan administrasi pemungutan untuk mewujudkan transparansi dan akuntabilitas;
2. 2. Dampak Negatif
   1. Peningkatan NJOP yang sama dengan nilai pasar dapat mengakibatkan naiknya ketetapan PBB yang dapat menimbulkan gejolak masyarakat;
   2. Penggunaan tarif maksimum guna meningkatkan potensi PBB P2 apabila tidak hati-hati dan dikaji secara mendalam dapat menimbulkan gejolak masyarakat karena penggunaan tarif maksimum dapat menaikkan PBB P2 sebesar tiga kali lipat;
   3. Dalam rangka pengelolaan PBB P2 dan BPHTB, pemerintah daerah harus mengeluarkan biaya yang cukup mahal, baik untuk kemungkinan penambahan kantor dan pegawai baru maupun untuk melengkapi peralatan administrasi, komputerisasi dan pelatihan SDM;
   4. Kesenjangan penerimaan PBB P2 antar daerah makin menonjol karena disparitas potensi penerimaan pajak daerah lainnya. Daerah yang memiliki potensi penerimaan pajak daerah lainnya atau mengandalkan bagi hasil lain dari pemerintah pusat, cenderung mengabaikan pemungutan PBB P2 (karena sulit dan kompleks bahkan tidak dipungut) dan sebaliknya daerah yang semata-mata mengandalkan penerimaan PBB P2 kemungkinan akan menerapkan tarif yang maksimal guna menggenjot penerimaannya;
   5. Pendaerahan PBB P2 dan BPHTB dapat mengakibatkan beragamnya kebijakan antara satu daerah dengan daerah lainnya, misalnya perbedaan tarif, NJOPTKP, dan NPOPTKP. Perbedaan tersebut dapat mengakibatkan ketidakadilan baik bagi masyarakat wajib pajak, pelaku bisnis, maupun masyarakat pada umumnya.

F. PERBEDAAN UU PBB DAN UU BPHTB DENGAN UU PDRD

Untuk lebih memberikan gambaran perbedaan yang signifikan antara perlakuan PBB P2 yang tercantum dalam UU PBB dan perlakuan BPHTB yang tercantum dalam UU BPHTB dengan UU PDRD maka penulis mencoba membuat perbedaan melalui matrik berikut ini.

	UU PBB	UU PDRD
Objek	Bumi dan/atau bangunan	Bumi dan/atau bangunan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan
Tarif	Sebesar 0,5%	Paling tinggi 0,3%
NJKP	20% sd 100% (PP 25 tahun 2002 ditetapkan sebesar 20% dan 40%	Tidak dipergunakan
NJOPTKP	Setinggi-tingginya Rp12 juta	Paling rendah Rp10 juta
PBB terutang	Tarif x NJKP x (NJOP – NJOPTKP) 0,5% x 20% x (NJOP – NJOPTKP), atau 0,5% x 40% x (NJOP – NJOPTKP)	Tarif x (NJOP – NJOPTKP) Maksimal 0,3% x (NJOP – NJOPTKP)

Ilustrasi:

Luas tanah: 300 m2 ; NJOP = Rp3.200.000/m2

Luas bangunan: 150 m2 ; NJOP = Rp1.200.000/m2

NJOPTKP = Rp10.000.000,-

Perhitungan PBB menurut UU PBB:

NJOP tanah = 300 x Rp3.200.000,-                           = Rp   960.000.000,-

NJOP bangunan = 150 x RP1.200.000,-                    = Rp   180.000.000,- +

NJOP tanah + bangunan                                           = Rp1.140.000.000,-

NJOPTKP                                                                    = Rp     10.000.000,- -

NJOPKP                                                                      = Rp1.130.000.000,-

PBB = 0,5% x 40% x 1.130.000.000,-                 = Rp2.260.000,-

Perhitungan PBB menurut UU PDRD (tarif maksimum):

NJOP tanah = 300 x Rp3.200.000,-                           = Rp   960.000.000,-

NJOP bangunan = 150 x RP1.200.000,-                    = Rp   180.000.000,- +

NJOP tanah + bangunan                                           = Rp1.140.000.000,-

NJOPTKP                                                                    = Rp     10.000.000,- -

NJOPKP                                                                      = Rp1.130.000.000,-

PBB = 0,3% x 1.130.000.000,- = Rp3.390.000,-

Dari ilustrasi perhitungan di atas, pemerintah daerah harus hati-hati dalam menerapkan tarif. Ilustrasi di atas adalah penerapan tarif yang maksimum (0,3%) yang mengakibatkan besarnya PBB terutang meningkat sebesar Rp1.130.000,- (50%) Kenaikan besarnya PBB terutang akan menjadi tiga kali lipat apabila penerapan tarif maksimum juga digunakan untuk objek pajak yang bernilai di bawah Rp1 milyar, seperti contoh berikut:

Luas tanah: 200 m2 ; NJOP=Rp3.200.000,-/m2

Luas bangunan: 100 m2 ; NJOP = Rp1.200.000,-/m2

NJOPTKP = Rp10.000.000,-

Perhitungan menurut UU PBB:

NJOP tanah: 200 x 3.200.000                       = Rp640.000.000,-

NJOP bangunan: 100 x 1.200.000                = Rp120.000.000,-

NJOP tanah dan bangunan                           = Rp760.000.000,-

NJOPTKP                                                       = Rp  10.000.000,-

NJOPKP                                                         = Rp750.000.000,-

PBB = 0,5% x 20% x 750.000.000 = Rp750.000,-

Perhitungan menurut UU PDRD (tarif maksimum):

NJOP tanah: 200 x 3.200.000                       = Rp640.000.000,-

NJOP bangunan: 100 x 1.200.000                = Rp120.000.000,-

NJOP tanah dan bangunan                           = Rp760.000.000,-

NJOPTKP                                                        = Rp  10.000.000,-

NJOPKP                                                          = Rp750.000.000,-

PBB = 0,3% x 750.000.000 = Rp2.250.000,-

	UU BPHTB	UU PDRD
Tarif	Sebesar 5%	Paling tinggi 5%
NPOPTKP	Paling banyak Rp300 juta untuk waris dan hibah wasiat tertentu Paling banyak Rp60 juta untuk selain waris dan hibah wasiat tertentu	Paling rendah Rp300 juta untuk waris dan hibah wasiat tertentu Paling rendah Rp60 juta untuk selain waris dan hibah wasiat tertentu
BPHTB terutang	Tarif x ( NPOP – NPOPTKP ) 5% x ( NPOP – NPOPTKP )	Tarif x ( NPOP – NPOPTKP ) Maks.5% x ( NPOP – NPOPTKP )

Ilustrasi:

A menerima warisan sebidang tanah yang nilai pasarnya sebesar Rp300 juta. Berdasarkan ketentuan dalam UU BPHTB apabila NPOPTKPnya sebesar Rp200 juta, maka besarnya BPHTB terutang adalah sebesar: 5% x (300 juta – 200 juta) = Rp5.000.000,- x 50% = Rp2.500.000,-. Apabila dilakukan perhitungan berdasarkan UU PDRD, maka besarnya BPHTB terutang adalah sebesar: 5% x (300 juta – 300 juta) = 0 (nihil) walaupun tarif yang diberlakukan adalah tarif maksimum (5%). Dari matrik tersebut di atas juga dapat disimpulkan bahwa karena besarnya NPOPTKP adalah minimum, banyak daerah-daerah yang penerimaan BPHTBnya turun signifikan, dan mungkin nihil karena nilai pasar ataupun NJOP PBB di daerah-daerah tersebut banyak yang di bawah NPOPTKP.

G. PENUTUP

Dengan berlakunya UU PDRD, maka pemerintah daerah mau tidak mau, suka tidak suka harus melaksanakan amanat undang undang tersebut dengan memperhatikan beberapa hal sebagai berikut:

1. Kebijakan NJOP agar memperhatikan konsistensi, kesinambungan dan keseimbangan antar wilayah.
2. Kebijakan Tarif, NJOPTKP, NPOPTKP agar tidak menimbulkan gejolak masyarakat.
3. Akurasi data objek dan subjek pajak dalam SPPT PBB tetap terjaga.

A. PENDAHULUAN

Wacana pendaerahan PBB sebenarnya sudah bergulir sejak tahun 60-an, ketika masa Iuran Pembangunan Daerah (Ipeda) masih dalam lingkup Direktorat Jenderal Moneter (Undang-undang BPHTB belum lahir). Namun karena kondisinya kurang kondusif alias momennya kurang tepat, wacana tersebut terus menjadi wacana sampai dengan berlakunya Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah ( UU PDRD ). Berdasarkan Undang-undang ini, Pajak Bumi dan Bangunan sektor Perdesaan dan Perkotaan (PBB P2) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang sebelumnya merupakan pajak yang dikelola oleh pemerintah pusat dilimpahkan pengelolaannya kepada pemerintah daerah. Pelimpahan pengelolaan PBB P2 kepada pemerintah daerah akan dilaksanakan selambat-lambatnya pada bulan Januari 2014 (pasal 182 ayat (1) UU PDRD), sedangkan pelimpahan pengelolaan BPHTB selambat-lambatnya pada bulan Januari 2011 (pasal 182 ayat (2) UU PDRD).

B. PRO KONTRA PENDAERAHAN PBB dan BPHTB.

Sebelum berlakunya UU PDRD, PBB dan BPHTB adalah pajak yang dipungut dan diadministrasikan oleh pemerintah pusat tetapi hasil pungutannya diberikan/dibagihasilkan kepada pemerintah daerah. Di sini pemerintah daerah mempunyai kepentingan yang sangat besar terhadap pengelolaan pajak ini, tidak hanya besar kecilnya penerimaan yang dipersoalkan, tetapi juga soal transparansi dan akuntabilitas. Dengan transparansi diharapkan tidak ada secuilpun dana pajak properti ( PBB dan BPHTB ) yang akan disembunyikan atau ditahan-tahan pengirimannya oleh pemerintah pusat sebagai pengelola kepada pemerintah daerah sebagai penerima hasil. Dengan akuntabilitas diharapkan akan lebih mudah meminta pertanggungjawaban terhadap mereka yang tidak melaksanakan pengelolaan PBB dengan semestinya berdasarkan asas-asas kepatutan dan prinsip-prinsip perpajakan yang baik.

Bagi sebagian kalangan yang mendukung pendaerahan PBB, transparansi dan akuntabilitas dinilai akan dapat lebih diwujudkan jika pengelolaan PBB diserahkan kepada masing-masing daerah otonom. Hal ini pada gilirannya akan membawa iklim demokrasi yang lebih baik dan berakar langsung pada persoalan-persoalan konkrit di daerah yang bersangkutan. Mereka melihat bahwa pembiayaan kebutuhan daerah yang sebagian besar dibiayai dana transfer dari pusat kurang mencerminkan akuntabilitas  dari pengenaan pajak daerah dan tidak memberikan insentif bagi daerah untuk menggunakan anggaran secara efisien. Asumsinya jika pembiayaan kebutuhan daerah dibiayai sebagian besar dari alokasi dana pusat, maka otomatis kurang memberikan dorongan kepada daerah utnuk menggunakan dana tersebut bagi peningkatan pelayanan kepada masyarakat. Selanjutnya bila derajat transparansi dan akuntabilitas pengelolaan pajak tersebut tinggi, maka kesadaran untuk membayar pajak dan retribusi daerah atas pelayanan publik yang langsung mereka nikmati juga makin tinggi. Bersamaan dengan itu pemerintah daerah akan terdorong untuk meningkatkan pelayanan kepada masyarakat karena setiap pembebanan kepada masyarakat memerlukan peningkatan pelayanan kepada masyarakat. Argumen lainnya yang dilontarkan adalah bahwa objek pajak PBB P2 dan BPHTB bersifat immobile, dalam arti tidak dapat direlokasi ke daerah lainnya, sehingga lebih pantas apabila dijadikan pajak daerah.

Sebaliknya bagi kalangan yang kontra terhadap pendaerahan PBB berargumen bahwa, walaupun selama ini PBB dan BPHTB dikelola sebagai pajak pusat, namun dengan majunya teknologi informasi dan terbukanya iklim politik, tidak ada alasan yang cukup untuk menggugat masalah transparansi dan akuntabilitas pengelolaan ke dua jenis pajak tersebut. Semua pihak dapat dengan mudah ikut mengawasi dan mengontrol pengelolaan ke dua jenis pajak tersebut dan bagaimana distribusinya. Jika dilihat dari proses pemungutannya, pemerintah daerah telah terlibat aktif seperti pelaksanaan penyampaian SPPT PBB kepada wajib pajak, pelaksanaan penagihan yang dilakukan secara bersama-sama dengan dibentuknya tim intensifikasi penagihan PBB (yang anggotanya terdiri dari aparat pemerintah daerah dan aparat pajak). Akan tetapi peran daerah yang signifikan tersebut tidak secara otomatis bahwa daerah mampu mengelola pajak ini dengan baik seperti yang selama ini dilakukan oleh pemerintah pusat. Banyak hal yang harus dipertimbangkan, seperti masalah teknis administratif, SDM, struktur organisasi, teknologi informasi dan masih banyak hal-hal lainnya. Demikian juga masalah bagaimana menjaga kesinambungan penerimaan Negara (fiscal sustainability) dan beban pajak masyarakat, jangan sampai upaya pendaerahan PBB dan BPHTB itu justru semakin menambah beban masyarakat daerah yang kesadaran pajaknya masih rendah.

C. MENGAPA PBB P2 DAN BPHTB?

Sebagaimana diketahui bahwa PBB yang dikelola oleh pemerintah pusat terbagi atas 5 (lima) sektor yaitu Sektor Perdesaan, Perkotaan, Perkebunan, Perhutanan/Kehutanan, dan Pertambangan. Namun dari ke 5 sektor tersebut, berdasarkan UU PDRD, yang dilimpahkan pengelolaannya kepada pemerintah daerah hanya PBB sektor Perdesaan dan Perkotaan saja (disingkat PBB P2) dan BPHTB. Berdasarkan analisis penulis ada beberapa hal yang menjadikan PBB sektor Perdesaan dan Perkotaan saja yang dilimpahkan pengelolaannya kepada pemerintah daerah yaitu:

1. Objek PBB P2 dan BPHTB tersebut  lokasinya berada di suatu daerah kabupaten/kota, dan aparat pemerintah daerah jelas lebih mengetahui dan lebih memahami karakteristik dari objek dan subjeknya sehingga kecil kemungkinan wajib pajak dapat menghindar dari kewajiban perpajakannya;
2. Lokasi objek PBB sektor Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan dapat bersifat lintas batas kabupaten dalam arti objek tersebut kemungkinan besar berada di dalam lebih dari satu kabupaten sehingga perlu koordinasi yang lebih intensif dalam menentukan NJOP perbatasan antar kabupaten yang bersangkutan. Koordinasi bisa tidak berjalan efektif apabila timbul sentiment kedaerahan, sehingga dapat menimbulkkan ketidakharmonisan penentuan  NJOP  daerah yang berbatasan;
3. Objek PBB P2 terdiri dari berjuta-juta objek yang tersebar diseluruh wilayah Republik Indonesia dengan berbagai permasalahan yang cukup menyita perhatian pengelola PBB P2 tersebut, dengan kata lain pemerintah pusat ingin lebih berkonsentrasi dalam pemenuhan target penerimaan pajak pusat tanpa dibebani hal-hal yang mungkin sepele yang ditimbulkan oleh PBB P2.

D. PERSIAPAN PENDAERAHAN PBB P2 DAN BPHTB

Untuk melakukan pendaerahan PBB P2 dan BPHTB diperlukan persiapan yang matang yang harus dilakukan oleh pemeritah daerah yang bersangkutan yang meliputi peralatan, peraturan, pembiayaan, dan personil.

Peralatan yang harus dipersiapkan meliputi perangkat lunak dan perangkat keras. Perangkat lunak merupakan sistem aplikasi yang selama ini telah dioperasikan oleh Diretkorat Jederal Pajak dalam mengelola PBB yang terdiri dari sistem aplikasi oracle, Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB), Bank Data Nilai Pasar Properti (BDNPP), Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (Sismiop), dan lain-lain. Sedangkan perangkat keras merupakan peralatan-peralatan yang dipergunakan untuk menunjang pekerjaan-pekerjaan yang dilakukan yang terdiri dari High Speed Printer, Scanner dan Plotter, Komputer dan Printer, Global Posistioning System (GPS), Distometer, Theodolit, File Storage, Digital Camera, dan lain-lain.

Di bidang peraturan, maka harus dipersiapkan beberapa peraturan daerah yang berkenaan dengan pelaksanaan pekerjaan PBB P2 dan BPHTB yang menyangkut pendataan, penilaian/penentuan NJOP, pencetakan SPPT/STTS/DHKP, penerbitan salinan SPPT/Surat Keterangan NJOP, penetapan pajak (NJOPTKP, NPOPTKP, ketetapan minimal, dan lain-lain), administrasi penerimaan, pemungutan dan tempat pembayaran, penagihan, tunggakan, pemeriksaan/penelitian, pengurangan dan keberatan, dan lain-lain.

Di bidang pembiayaan, jelas merupakan suatu investasi awal yang tidak sedikit yang meliputi pendataan dan penilaian objek dan subjek PBB P2 dalam rangka pembentukan basis data, pengadaan barang (formulir SPPT/STTS, dll), peralatan, honorarium tim (petugas pungut, dll.), pelatihan SDM, biaya administrasi, pencetakan data keluaran, dan lain-lain.

Di bidang personil, pemerintah daerah harus menyiapkan personil yang bertugas sebagai pendata atau surveyor, penilai (valuer), operator console dan operator data entry, administrasi pemungutan, pemungut, penagih/juru sita, pendistribusi SPPT, dan lain-lain.

E. DAMPAK PENGALIHAN PBB P2 dan BPHTB

Pengalihan PBB P2 dan BPHTB dari pemerintah pusat ke pemerintah daerah jelas memiliki dampak yang bersifat positif maupun negatif bagi pemerintah daerah yang bersangkutan.

1. 1. Dampak Positip
   1. Akurasi data objek dan subjek PBB P2, dapat lebih ditingkatkan karena aparat pemerintah daerah lebih menguasai wilayahnya apabila dibandingkan dengan aparat pemerintah pusat sehingga dapat meminimalisir pengajuan keberatan dari para wajib pajak PBB P2;
   2. Daerah memiliki kemampuan meningkatkan potensi PBB P2 dan BPHTB sepanjang penentuan NJOP selama ini oleh pemerintah pusat dinilai masih dibawah nilai pasar objek yang bersangkutan (optimalisasi NJOP);
   3. Pemberdayaan local taxing power, yaitu kewenangan penuh daerah dalam penentuan tarif dan pengelolaan administrasi pemungutan untuk mewujudkan transparansi dan akuntabilitas;
2. 2. Dampak Negatif
   1. Peningkatan NJOP yang sama dengan nilai pasar dapat mengakibatkan naiknya ketetapan PBB yang dapat menimbulkan gejolak masyarakat;
   2. Penggunaan tarif maksimum guna meningkatkan potensi PBB P2 apabila tidak hati-hati dan dikaji secara mendalam dapat menimbulkan gejolak masyarakat karena penggunaan tarif maksimum dapat menaikkan PBB P2 sebesar tiga kali lipat;
   3. Dalam rangka pengelolaan PBB P2 dan BPHTB, pemerintah daerah harus mengeluarkan biaya yang cukup mahal, baik untuk kemungkinan penambahan kantor dan pegawai baru maupun untuk melengkapi peralatan administrasi, komputerisasi dan pelatihan SDM;
   4. Kesenjangan penerimaan PBB P2 antar daerah makin menonjol karena disparitas potensi penerimaan pajak daerah lainnya. Daerah yang memiliki potensi penerimaan pajak daerah lainnya atau mengandalkan bagi hasil lain dari pemerintah pusat, cenderung mengabaikan pemungutan PBB P2 (karena sulit dan kompleks bahkan tidak dipungut) dan sebaliknya daerah yang semata-mata mengandalkan penerimaan PBB P2 kemungkinan akan menerapkan tarif yang maksimal guna menggenjot penerimaannya;
   5. Pendaerahan PBB P2 dan BPHTB dapat mengakibatkan beragamnya kebijakan antara satu daerah dengan daerah lainnya, misalnya perbedaan tarif, NJOPTKP, dan NPOPTKP. Perbedaan tersebut dapat mengakibatkan ketidakadilan baik bagi masyarakat wajib pajak, pelaku bisnis, maupun masyarakat pada umumnya.

F. PERBEDAAN UU PBB DAN UU BPHTB DENGAN UU PDRD

Untuk lebih memberikan gambaran perbedaan yang signifikan antara perlakuan PBB P2 yang tercantum dalam UU PBB dan perlakuan BPHTB yang tercantum dalam UU BPHTB dengan UU PDRD maka penulis mencoba membuat perbedaan melalui matrik berikut ini.

	UU PBB	UU PDRD
Objek	Bumi dan/atau bangunan	Bumi dan/atau bangunan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan
Tarif	Sebesar 0,5%	Paling tinggi 0,3%
NJKP	20% sd 100% (PP 25 tahun 2002 ditetapkan sebesar 20% dan 40%	Tidak dipergunakan
NJOPTKP	Setinggi-tingginya Rp12 juta	Paling rendah Rp10 juta
PBB terutang	Tarif x NJKP x (NJOP – NJOPTKP) 0,5% x 20% x (NJOP – NJOPTKP), atau 0,5% x 40% x (NJOP – NJOPTKP)	Tarif x (NJOP – NJOPTKP) Maksimal 0,3% x (NJOP – NJOPTKP)

Ilustrasi:

Luas tanah: 300 m2 ; NJOP = Rp3.200.000/m2

Luas bangunan: 150 m2 ; NJOP = Rp1.200.000/m2

NJOPTKP = Rp10.000.000,-

Perhitungan PBB menurut UU PBB:

NJOP tanah = 300 x Rp3.200.000,-                           = Rp   960.000.000,-

NJOP bangunan = 150 x RP1.200.000,-                    = Rp   180.000.000,- +

NJOP tanah + bangunan                                           = Rp1.140.000.000,-

NJOPTKP                                                                    = Rp     10.000.000,- -

NJOPKP                                                                      = Rp1.130.000.000,-

PBB = 0,5% x 40% x 1.130.000.000,-                 = Rp2.260.000,-

Perhitungan PBB menurut UU PDRD (tarif maksimum):

NJOP tanah = 300 x Rp3.200.000,-                           = Rp   960.000.000,-

NJOP bangunan = 150 x RP1.200.000,-                    = Rp   180.000.000,- +

NJOP tanah + bangunan                                           = Rp1.140.000.000,-

NJOPTKP                                                                    = Rp     10.000.000,- -

NJOPKP                                                                      = Rp1.130.000.000,-

PBB = 0,3% x 1.130.000.000,- = Rp3.390.000,-

Dari ilustrasi perhitungan di atas, pemerintah daerah harus hati-hati dalam menerapkan tarif. Ilustrasi di atas adalah penerapan tarif yang maksimum (0,3%) yang mengakibatkan besarnya PBB terutang meningkat sebesar Rp1.130.000,- (50%) Kenaikan besarnya PBB terutang akan menjadi tiga kali lipat apabila penerapan tarif maksimum juga digunakan untuk objek pajak yang bernilai di bawah Rp1 milyar, seperti contoh berikut:

Luas tanah: 200 m2 ; NJOP=Rp3.200.000,-/m2

Luas bangunan: 100 m2 ; NJOP = Rp1.200.000,-/m2

NJOPTKP = Rp10.000.000,-

Perhitungan menurut UU PBB:

NJOP tanah: 200 x 3.200.000                       = Rp640.000.000,-

NJOP bangunan: 100 x 1.200.000                = Rp120.000.000,-

NJOP tanah dan bangunan                           = Rp760.000.000,-

NJOPTKP                                                       = Rp  10.000.000,-

NJOPKP                                                         = Rp750.000.000,-

PBB = 0,5% x 20% x 750.000.000 = Rp750.000,-

Perhitungan menurut UU PDRD (tarif maksimum):

NJOP tanah: 200 x 3.200.000                       = Rp640.000.000,-

NJOP bangunan: 100 x 1.200.000                = Rp120.000.000,-

NJOP tanah dan bangunan                           = Rp760.000.000,-

NJOPTKP                                                        = Rp  10.000.000,-

NJOPKP                                                          = Rp750.000.000,-

PBB = 0,3% x 750.000.000 = Rp2.250.000,-

	UU BPHTB	UU PDRD
Tarif	Sebesar 5%	Paling tinggi 5%
NPOPTKP	Paling banyak Rp300 juta untuk waris dan hibah wasiat tertentu Paling banyak Rp60 juta untuk selain waris dan hibah wasiat tertentu	Paling rendah Rp300 juta untuk waris dan hibah wasiat tertentu Paling rendah Rp60 juta untuk selain waris dan hibah wasiat tertentu
BPHTB terutang	Tarif x ( NPOP – NPOPTKP ) 5% x ( NPOP – NPOPTKP )	Tarif x ( NPOP – NPOPTKP ) Maks.5% x ( NPOP – NPOPTKP )

Ilustrasi:

A menerima warisan sebidang tanah yang nilai pasarnya sebesar Rp300 juta. Berdasarkan ketentuan dalam UU BPHTB apabila NPOPTKPnya sebesar Rp200 juta, maka besarnya BPHTB terutang adalah sebesar: 5% x (300 juta – 200 juta) = Rp5.000.000,- x 50% = Rp2.500.000,-. Apabila dilakukan perhitungan berdasarkan UU PDRD, maka besarnya BPHTB terutang adalah sebesar: 5% x (300 juta – 300 juta) = 0 (nihil) walaupun tarif yang diberlakukan adalah tarif maksimum (5%). Dari matrik tersebut di atas juga dapat disimpulkan bahwa karena besarnya NPOPTKP adalah minimum, banyak daerah-daerah yang penerimaan BPHTBnya turun signifikan, dan mungkin nihil karena nilai pasar ataupun NJOP PBB di daerah-daerah tersebut banyak yang di bawah NPOPTKP.

G. PENUTUP

Dengan berlakunya UU PDRD, maka pemerintah daerah mau tidak mau, suka tidak suka harus melaksanakan amanat undang undang tersebut dengan memperhatikan beberapa hal sebagai berikut:

1. Kebijakan NJOP agar memperhatikan konsistensi, kesinambungan dan keseimbangan antar wilayah.
2. Kebijakan Tarif, NJOPTKP, NPOPTKP agar tidak menimbulkan gejolak masyarakat.
3. Akurasi data objek dan subjek pajak dalam SPPT PBB tetap terjaga.

A. PENDAHULUAN

Wacana pendaerahan PBB sebenarnya sudah bergulir sejak tahun 60-an, ketika masa Iuran Pembangunan Daerah (Ipeda) masih dalam lingkup Direktorat Jenderal Moneter (Undang-undang BPHTB belum lahir). Namun karena kondisinya kurang kondusif alias momennya kurang tepat, wacana tersebut terus menjadi wacana sampai dengan berlakunya Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah ( UU PDRD ). Berdasarkan Undang-undang ini, Pajak Bumi dan Bangunan sektor Perdesaan dan Perkotaan (PBB P2) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang sebelumnya merupakan pajak yang dikelola oleh pemerintah pusat dilimpahkan pengelolaannya kepada pemerintah daerah. Pelimpahan pengelolaan PBB P2 kepada pemerintah daerah akan dilaksanakan selambat-lambatnya pada bulan Januari 2014 (pasal 182 ayat (1) UU PDRD), sedangkan pelimpahan pengelolaan BPHTB selambat-lambatnya pada bulan Januari 2011 (pasal 182 ayat (2) UU PDRD).

B. PRO KONTRA PENDAERAHAN PBB dan BPHTB.

Sebelum berlakunya UU PDRD, PBB dan BPHTB adalah pajak yang dipungut dan diadministrasikan oleh pemerintah pusat tetapi hasil pungutannya diberikan/dibagihasilkan kepada pemerintah daerah. Di sini pemerintah daerah mempunyai kepentingan yang sangat besar terhadap pengelolaan pajak ini, tidak hanya besar kecilnya penerimaan yang dipersoalkan, tetapi juga soal transparansi dan akuntabilitas. Dengan transparansi diharapkan tidak ada secuilpun dana pajak properti ( PBB dan BPHTB ) yang akan disembunyikan atau ditahan-tahan pengirimannya oleh pemerintah pusat sebagai pengelola kepada pemerintah daerah sebagai penerima hasil. Dengan akuntabilitas diharapkan akan lebih mudah meminta pertanggungjawaban terhadap mereka yang tidak melaksanakan pengelolaan PBB dengan semestinya berdasarkan asas-asas kepatutan dan prinsip-prinsip perpajakan yang baik.

Bagi sebagian kalangan yang mendukung pendaerahan PBB, transparansi dan akuntabilitas dinilai akan dapat lebih diwujudkan jika pengelolaan PBB diserahkan kepada masing-masing daerah otonom. Hal ini pada gilirannya akan membawa iklim demokrasi yang lebih baik dan berakar langsung pada persoalan-persoalan konkrit di daerah yang bersangkutan. Mereka melihat bahwa pembiayaan kebutuhan daerah yang sebagian besar dibiayai dana transfer dari pusat kurang mencerminkan akuntabilitas  dari pengenaan pajak daerah dan tidak memberikan insentif bagi daerah untuk menggunakan anggaran secara efisien. Asumsinya jika pembiayaan kebutuhan daerah dibiayai sebagian besar dari alokasi dana pusat, maka otomatis kurang memberikan dorongan kepada daerah utnuk menggunakan dana tersebut bagi peningkatan pelayanan kepada masyarakat. Selanjutnya bila derajat transparansi dan akuntabilitas pengelolaan pajak tersebut tinggi, maka kesadaran untuk membayar pajak dan retribusi daerah atas pelayanan publik yang langsung mereka nikmati juga makin tinggi. Bersamaan dengan itu pemerintah daerah akan terdorong untuk meningkatkan pelayanan kepada masyarakat karena setiap pembebanan kepada masyarakat memerlukan peningkatan pelayanan kepada masyarakat. Argumen lainnya yang dilontarkan adalah bahwa objek pajak PBB P2 dan BPHTB bersifat immobile, dalam arti tidak dapat direlokasi ke daerah lainnya, sehingga lebih pantas apabila dijadikan pajak daerah.

Sebaliknya bagi kalangan yang kontra terhadap pendaerahan PBB berargumen bahwa, walaupun selama ini PBB dan BPHTB dikelola sebagai pajak pusat, namun dengan majunya teknologi informasi dan terbukanya iklim politik, tidak ada alasan yang cukup untuk menggugat masalah transparansi dan akuntabilitas pengelolaan ke dua jenis pajak tersebut. Semua pihak dapat dengan mudah ikut mengawasi dan mengontrol pengelolaan ke dua jenis pajak tersebut dan bagaimana distribusinya. Jika dilihat dari proses pemungutannya, pemerintah daerah telah terlibat aktif seperti pelaksanaan penyampaian SPPT PBB kepada wajib pajak, pelaksanaan penagihan yang dilakukan secara bersama-sama dengan dibentuknya tim intensifikasi penagihan PBB (yang anggotanya terdiri dari aparat pemerintah daerah dan aparat pajak). Akan tetapi peran daerah yang signifikan tersebut tidak secara otomatis bahwa daerah mampu mengelola pajak ini dengan baik seperti yang selama ini dilakukan oleh pemerintah pusat. Banyak hal yang harus dipertimbangkan, seperti masalah teknis administratif, SDM, struktur organisasi, teknologi informasi dan masih banyak hal-hal lainnya. Demikian juga masalah bagaimana menjaga kesinambungan penerimaan Negara (fiscal sustainability) dan beban pajak masyarakat, jangan sampai upaya pendaerahan PBB dan BPHTB itu justru semakin menambah beban masyarakat daerah yang kesadaran pajaknya masih rendah.

C. MENGAPA PBB P2 DAN BPHTB?

Sebagaimana diketahui bahwa PBB yang dikelola oleh pemerintah pusat terbagi atas 5 (lima) sektor yaitu Sektor Perdesaan, Perkotaan, Perkebunan, Perhutanan/Kehutanan, dan Pertambangan. Namun dari ke 5 sektor tersebut, berdasarkan UU PDRD, yang dilimpahkan pengelolaannya kepada pemerintah daerah hanya PBB sektor Perdesaan dan Perkotaan saja (disingkat PBB P2) dan BPHTB. Berdasarkan analisis penulis ada beberapa hal yang menjadikan PBB sektor Perdesaan dan Perkotaan saja yang dilimpahkan pengelolaannya kepada pemerintah daerah yaitu:

1. Objek PBB P2 dan BPHTB tersebut  lokasinya berada di suatu daerah kabupaten/kota, dan aparat pemerintah daerah jelas lebih mengetahui dan lebih memahami karakteristik dari objek dan subjeknya sehingga kecil kemungkinan wajib pajak dapat menghindar dari kewajiban perpajakannya;
2. Lokasi objek PBB sektor Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan dapat bersifat lintas batas kabupaten dalam arti objek tersebut kemungkinan besar berada di dalam lebih dari satu kabupaten sehingga perlu koordinasi yang lebih intensif dalam menentukan NJOP perbatasan antar kabupaten yang bersangkutan. Koordinasi bisa tidak berjalan efektif apabila timbul sentiment kedaerahan, sehingga dapat menimbulkkan ketidakharmonisan penentuan  NJOP  daerah yang berbatasan;
3. Objek PBB P2 terdiri dari berjuta-juta objek yang tersebar diseluruh wilayah Republik Indonesia dengan berbagai permasalahan yang cukup menyita perhatian pengelola PBB P2 tersebut, dengan kata lain pemerintah pusat ingin lebih berkonsentrasi dalam pemenuhan target penerimaan pajak pusat tanpa dibebani hal-hal yang mungkin sepele yang ditimbulkan oleh PBB P2.

D. PERSIAPAN PENDAERAHAN PBB P2 DAN BPHTB

Untuk melakukan pendaerahan PBB P2 dan BPHTB diperlukan persiapan yang matang yang harus dilakukan oleh pemeritah daerah yang bersangkutan yang meliputi peralatan, peraturan, pembiayaan, dan personil.

Peralatan yang harus dipersiapkan meliputi perangkat lunak dan perangkat keras. Perangkat lunak merupakan sistem aplikasi yang selama ini telah dioperasikan oleh Diretkorat Jederal Pajak dalam mengelola PBB yang terdiri dari sistem aplikasi oracle, Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB), Bank Data Nilai Pasar Properti (BDNPP), Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (Sismiop), dan lain-lain. Sedangkan perangkat keras merupakan peralatan-peralatan yang dipergunakan untuk menunjang pekerjaan-pekerjaan yang dilakukan yang terdiri dari High Speed Printer, Scanner dan Plotter, Komputer dan Printer, Global Posistioning System (GPS), Distometer, Theodolit, File Storage, Digital Camera, dan lain-lain.

Di bidang peraturan, maka harus dipersiapkan beberapa peraturan daerah yang berkenaan dengan pelaksanaan pekerjaan PBB P2 dan BPHTB yang menyangkut pendataan, penilaian/penentuan NJOP, pencetakan SPPT/STTS/DHKP, penerbitan salinan SPPT/Surat Keterangan NJOP, penetapan pajak (NJOPTKP, NPOPTKP, ketetapan minimal, dan lain-lain), administrasi penerimaan, pemungutan dan tempat pembayaran, penagihan, tunggakan, pemeriksaan/penelitian, pengurangan dan keberatan, dan lain-lain.

Di bidang pembiayaan, jelas merupakan suatu investasi awal yang tidak sedikit yang meliputi pendataan dan penilaian objek dan subjek PBB P2 dalam rangka pembentukan basis data, pengadaan barang (formulir SPPT/STTS, dll), peralatan, honorarium tim (petugas pungut, dll.), pelatihan SDM, biaya administrasi, pencetakan data keluaran, dan lain-lain.

Di bidang personil, pemerintah daerah harus menyiapkan personil yang bertugas sebagai pendata atau surveyor, penilai (valuer), operator console dan operator data entry, administrasi pemungutan, pemungut, penagih/juru sita, pendistribusi SPPT, dan lain-lain.

E. DAMPAK PENGALIHAN PBB P2 dan BPHTB

Pengalihan PBB P2 dan BPHTB dari pemerintah pusat ke pemerintah daerah jelas memiliki dampak yang bersifat positif maupun negatif bagi pemerintah daerah yang bersangkutan.

1. 1. Dampak Positip
   1. Akurasi data objek dan subjek PBB P2, dapat lebih ditingkatkan karena aparat pemerintah daerah lebih menguasai wilayahnya apabila dibandingkan dengan aparat pemerintah pusat sehingga dapat meminimalisir pengajuan keberatan dari para wajib pajak PBB P2;
   2. Daerah memiliki kemampuan meningkatkan potensi PBB P2 dan BPHTB sepanjang penentuan NJOP selama ini oleh pemerintah pusat dinilai masih dibawah nilai pasar objek yang bersangkutan (optimalisasi NJOP);
   3. Pemberdayaan local taxing power, yaitu kewenangan penuh daerah dalam penentuan tarif dan pengelolaan administrasi pemungutan untuk mewujudkan transparansi dan akuntabilitas;
2. 2. Dampak Negatif
   1. Peningkatan NJOP yang sama dengan nilai pasar dapat mengakibatkan naiknya ketetapan PBB yang dapat menimbulkan gejolak masyarakat;
   2. Penggunaan tarif maksimum guna meningkatkan potensi PBB P2 apabila tidak hati-hati dan dikaji secara mendalam dapat menimbulkan gejolak masyarakat karena penggunaan tarif maksimum dapat menaikkan PBB P2 sebesar tiga kali lipat;
   3. Dalam rangka pengelolaan PBB P2 dan BPHTB, pemerintah daerah harus mengeluarkan biaya yang cukup mahal, baik untuk kemungkinan penambahan kantor dan pegawai baru maupun untuk melengkapi peralatan administrasi, komputerisasi dan pelatihan SDM;
   4. Kesenjangan penerimaan PBB P2 antar daerah makin menonjol karena disparitas potensi penerimaan pajak daerah lainnya. Daerah yang memiliki potensi penerimaan pajak daerah lainnya atau mengandalkan bagi hasil lain dari pemerintah pusat, cenderung mengabaikan pemungutan PBB P2 (karena sulit dan kompleks bahkan tidak dipungut) dan sebaliknya daerah yang semata-mata mengandalkan penerimaan PBB P2 kemungkinan akan menerapkan tarif yang maksimal guna menggenjot penerimaannya;
   5. Pendaerahan PBB P2 dan BPHTB dapat mengakibatkan beragamnya kebijakan antara satu daerah dengan daerah lainnya, misalnya perbedaan tarif, NJOPTKP, dan NPOPTKP. Perbedaan tersebut dapat mengakibatkan ketidakadilan baik bagi masyarakat wajib pajak, pelaku bisnis, maupun masyarakat pada umumnya.

F. PERBEDAAN UU PBB DAN UU BPHTB DENGAN UU PDRD

Untuk lebih memberikan gambaran perbedaan yang signifikan antara perlakuan PBB P2 yang tercantum dalam UU PBB dan perlakuan BPHTB yang tercantum dalam UU BPHTB dengan UU PDRD maka penulis mencoba membuat perbedaan melalui matrik berikut ini.

	UU PBB	UU PDRD
Objek	Bumi dan/atau bangunan	Bumi dan/atau bangunan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan
Tarif	Sebesar 0,5%	Paling tinggi 0,3%
NJKP	20% sd 100% (PP 25 tahun 2002 ditetapkan sebesar 20% dan 40%	Tidak dipergunakan
NJOPTKP	Setinggi-tingginya Rp12 juta	Paling rendah Rp10 juta
PBB terutang	Tarif x NJKP x (NJOP – NJOPTKP) 0,5% x 20% x (NJOP – NJOPTKP), atau 0,5% x 40% x (NJOP – NJOPTKP)	Tarif x (NJOP – NJOPTKP) Maksimal 0,3% x (NJOP – NJOPTKP)

Ilustrasi:

Luas tanah: 300 m2 ; NJOP = Rp3.200.000/m2

Luas bangunan: 150 m2 ; NJOP = Rp1.200.000/m2

NJOPTKP = Rp10.000.000,-

Perhitungan PBB menurut UU PBB:

NJOP tanah = 300 x Rp3.200.000,-                           = Rp   960.000.000,-

NJOP bangunan = 150 x RP1.200.000,-                    = Rp   180.000.000,- +

NJOP tanah + bangunan                                           = Rp1.140.000.000,-

NJOPTKP                                                                    = Rp     10.000.000,- -

NJOPKP                                                                      = Rp1.130.000.000,-

PBB = 0,5% x 40% x 1.130.000.000,-                 = Rp2.260.000,-

Perhitungan PBB menurut UU PDRD (tarif maksimum):

NJOP tanah = 300 x Rp3.200.000,-                           = Rp   960.000.000,-

NJOP bangunan = 150 x RP1.200.000,-                    = Rp   180.000.000,- +

NJOP tanah + bangunan                                           = Rp1.140.000.000,-

NJOPTKP                                                                    = Rp     10.000.000,- -

NJOPKP                                                                      = Rp1.130.000.000,-

PBB = 0,3% x 1.130.000.000,- = Rp3.390.000,-

Dari ilustrasi perhitungan di atas, pemerintah daerah harus hati-hati dalam menerapkan tarif. Ilustrasi di atas adalah penerapan tarif yang maksimum (0,3%) yang mengakibatkan besarnya PBB terutang meningkat sebesar Rp1.130.000,- (50%) Kenaikan besarnya PBB terutang akan menjadi tiga kali lipat apabila penerapan tarif maksimum juga digunakan untuk objek pajak yang bernilai di bawah Rp1 milyar, seperti contoh berikut:

Luas tanah: 200 m2 ; NJOP=Rp3.200.000,-/m2

Luas bangunan: 100 m2 ; NJOP = Rp1.200.000,-/m2

NJOPTKP = Rp10.000.000,-

Perhitungan menurut UU PBB:

NJOP tanah: 200 x 3.200.000                       = Rp640.000.000,-

NJOP bangunan: 100 x 1.200.000                = Rp120.000.000,-

NJOP tanah dan bangunan                           = Rp760.000.000,-

NJOPTKP                                                       = Rp  10.000.000,-

NJOPKP                                                         = Rp750.000.000,-

PBB = 0,5% x 20% x 750.000.000 = Rp750.000,-

Perhitungan menurut UU PDRD (tarif maksimum):

NJOP tanah: 200 x 3.200.000                       = Rp640.000.000,-

NJOP bangunan: 100 x 1.200.000                = Rp120.000.000,-

NJOP tanah dan bangunan                           = Rp760.000.000,-

NJOPTKP                                                        = Rp  10.000.000,-

NJOPKP                                                          = Rp750.000.000,-

PBB = 0,3% x 750.000.000 = Rp2.250.000,-

	UU BPHTB	UU PDRD
Tarif	Sebesar 5%	Paling tinggi 5%
NPOPTKP	Paling banyak Rp300 juta untuk waris dan hibah wasiat tertentu Paling banyak Rp60 juta untuk selain waris dan hibah wasiat tertentu	Paling rendah Rp300 juta untuk waris dan hibah wasiat tertentu Paling rendah Rp60 juta untuk selain waris dan hibah wasiat tertentu
BPHTB terutang	Tarif x ( NPOP – NPOPTKP ) 5% x ( NPOP – NPOPTKP )	Tarif x ( NPOP – NPOPTKP ) Maks.5% x ( NPOP – NPOPTKP )

Ilustrasi:

A menerima warisan sebidang tanah yang nilai pasarnya sebesar Rp300 juta. Berdasarkan ketentuan dalam UU BPHTB apabila NPOPTKPnya sebesar Rp200 juta, maka besarnya BPHTB terutang adalah sebesar: 5% x (300 juta – 200 juta) = Rp5.000.000,- x 50% = Rp2.500.000,-. Apabila dilakukan perhitungan berdasarkan UU PDRD, maka besarnya BPHTB terutang adalah sebesar: 5% x (300 juta – 300 juta) = 0 (nihil) walaupun tarif yang diberlakukan adalah tarif maksimum (5%). Dari matrik tersebut di atas juga dapat disimpulkan bahwa karena besarnya NPOPTKP adalah minimum, banyak daerah-daerah yang penerimaan BPHTBnya turun signifikan, dan mungkin nihil karena nilai pasar ataupun NJOP PBB di daerah-daerah tersebut banyak yang di bawah NPOPTKP.

G. PENUTUP

Dengan berlakunya UU PDRD, maka pemerintah daerah mau tidak mau, suka tidak suka harus melaksanakan amanat undang undang tersebut dengan memperhatikan beberapa hal sebagai berikut:

1. Kebijakan NJOP agar memperhatikan konsistensi, kesinambungan dan keseimbangan antar wilayah.
2. Kebijakan Tarif, NJOPTKP, NPOPTKP agar tidak menimbulkan gejolak masyarakat.
3. Akurasi data objek dan subjek pajak dalam SPPT PBB tetap terjaga.